Aves en balcones y terrazas de edificios: guía para administradores

¿Por qué las palomas ocupan balcones y terrazas?

Un balcón reúne lo que una paloma busca en un edificio: una repisa protegida por el muro y por la losa de arriba, poca perturbación y, a menudo, objetos donde apoyar un nido. El Internet Center for Wildlife Damage Management (ICWDM, EE. UU.) describe que las palomas ocupan los rasgos arquitectónicos de los edificios donde hay aberturas para posarse, descansar y anidar. Los balcones con poco uso, como habitaciones fuera de venta en un hotel o departamentos desocupados, son los más expuestos a que un nido avance sin que nadie lo note.

Para la administración el problema rara vez es un solo balcón. Las quejas llegan de los vecinos de abajo por el excremento que cae, del personal de limpieza por el barandal sucio cada mañana y de mantenimiento por los equipos de aire acondicionado que se ensucian en la fachada. Atenderlas una por una suele costar más que planearlas juntas.

¿Qué pasa con las condensadoras de minisplit en la fachada?

Una condensadora montada en ménsula deja un hueco entre el equipo y el muro, y otro entre el equipo y la losa: ambos son repisas protegidas. El Handbook de la Universidad de Nebraska (1994) recomienda, contra el gorrión, bloquear el espacio entre los equipos de aire acondicionado de ventana y el edificio; el mismo principio se aplica a una condensadora de minisplit, con una condición: no tapar la entrada ni la descarga de aire.

Por eso la barrera se dimensiona a partir de las distancias libres que pide el fabricante del equipo, no al revés. El detalle técnico está en palomas en condensadoras. Como cada condensadora suele servir a un solo departamento u oficina, conviene aclarar antes quién paga su protección, algo que depende de la escritura (véase la tabla siguiente).

¿Quién decide en áreas comunes y en áreas privativas?

En un condominio de la Ciudad de México rige la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles (texto vigente, con última reforma de agosto de 2023). Su artículo 23 considera de propiedad común el terreno, las estructuras, las fachadas y los techos y azoteas de uso general, y también las cisternas, tinacos e instalaciones de aire acondicionado, salvo las que sirvan a cada unidad privativa si así lo estipula la escritura constitutiva.

El artículo 21, fracción V, prohíbe a condóminos, poseedores y habitantes «decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores desentonando con el condominio o que contravengan lo establecido y aprobado por la Asamblea General». La ley no menciona los balcones: si el piso del balcón forma parte de la unidad privativa lo dice la escritura, pero lo que se instala en él y se ve desde fuera puede tocar la fachada.

En el Estado de México, la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio (última reforma de abril de 2024) prohíbe «pintar, o decorar la fachada o las paredes exteriores o realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto» (Art. 22). En Nuevo León, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de 2017 considera la fachada de propiedad y uso común (Art. 23) y repite la prohibición de modificarla desentonando (Art. 21, fr. V). Para Jalisco no se revisó el texto aplicable. Esta guía es informativa, no asesoría legal; en la CDMX, las controversias entre condóminos pueden llevarse a la Procuraduría Social (Art. 1).

¿Se pueden poner mallas en los balcones sin alterar la fachada?

Sí, si el edificio adopta un solo criterio y la asamblea lo aprueba. El problema no es la malla, es la mezcla: un balcón con malla negra, otro con red blanca y otro con púas improvisadas rompen la unidad que la ley protege. El Handbook de Nebraska (1994) indica que la red puede pintarse del color del edificio, que el negro suele ser la mejor opción y que su vida útil puede llegar a 10 años; para palomas cita red de 2.5 cm y, contra gorriones, malla que no supere los 2 cm.

• Mismo material, color y sistema de fijación en todos los niveles, definido con una muestra aprobada por la asamblea.
• Abatible o con registro donde haya condensadoras, para que el técnico de aire acondicionado pueda trabajar.
• Sin bloquear salidas, ventilación de equipos ni rutas que contemple el programa de protección civil del inmueble.
• Mantenimiento previsto: quién revisa roturas, con qué frecuencia y con cargo a qué fondo.

¿Cómo se plantea en la asamblea?

La ley de la CDMX marca la ruta. El administrador ejecuta las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado, de conformidad con la asamblea y con cargo al fondo de mantenimiento, e informa en la siguiente asamblea; si el fondo no alcanza o la obra no estaba prevista, convoca a asamblea extraordinaria (Art. 26, fr. I). Las asambleas ordinarias se celebran cada trimestre y las extraordinarias atienden, entre otros asuntos, las obras nuevas (Art. 29). El Comité de Vigilancia puede dar su conformidad para las obras de mantenimiento (Art. 49, fr. V).

1. Diagnóstico con fotografías por fachada y por nivel: dónde hay percha, dónde hay nido y qué equipos están afectados.
2. Propuesta de criterio visual único, con muestra del material y del color.
3. Alcance por etapas: primero áreas comunes y puntos con nido; después balcones y condensadoras.
4. Calendario de accesos a departamentos u oficinas, con aviso previo a cada ocupante.
5. Costo por etapa y su fuente: fondo de mantenimiento o cuota extraordinaria.
6. Responsable del seguimiento y fecha de la siguiente revisión.

No se localizó en la ley de la CDMX un artículo específico sobre el acceso a unidades privativas para trabajar en la fachada: se acuerda con cada condómino o poseedor y conviene dejarlo previsto en el reglamento interno. El administrador, por ley, debe cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes (Art. 43, fr. II).

¿Programa por edificio o departamento por departamento?

Por edificio, casi siempre. Cuando se protege un balcón aislado, las aves pasan al siguiente: el Handbook de Nebraska (1994) lo advierte para los repelentes (si no se tratan todas las superficies, las palomas se mudan a las que quedaron libres) y la misma lógica vale para cualquier barrera parcial.

¿Qué cambia en hoteles y edificios de oficinas?

En un hotel o un corporativo de un solo propietario no hay asamblea: decide la propiedad o su administración, y los arrendatarios según sus contratos. Lo que cambia es la operación: en un hotel se trabaja por bloques de habitaciones y en horarios acordados con operaciones; en oficinas, coordinando el acceso a cada piso. El enfoque de cada caso está en hoteles, edificios corporativos y fraccionamientos y condominios, y la experiencia del huésped se trata en palomas en hoteles.

¿Cómo lo aborda Sinaves?

Trabajamos con la administración o la mesa directiva, no con propietarios individuales. Hacemos la inspección por fachada y por nivel, con fotografías, identificación de la especie y registro de nidos activos, que no retiramos. Con eso proponemos un criterio único para el edificio: mallas en los balcones donde hagan falta, cierre de huecos detrás de las condensadoras sin reducir su paso de aire y barreras de percha en repisas y remates.

Ejecutamos por etapas, con limpieza técnica, protección de equipos y una entrega documentada que sirve para informar a la asamblea o a la propiedad, y damos seguimiento. Atendemos edificios en Ciudad de México, Estado de México, Monterrey y Guadalajara; el servicio general está en control de aves.